Usufruit et nue-propriété dans une succession (2026)
6/28/2026
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Le notaire vient de vous l'annoncer, presque en passant : vous êtes nu-propriétaire de la maison de vos parents. L'usufruit, lui, reste à votre mère. Sur le papier, ce bien vous appartient. Dans les faits ? Vous ne pouvez pas y habiter. Ni le vendre. Rien.
Bienvenue dans le démembrement de propriété, ce mécanisme un peu contre-intuitif qui sépare l'usufruit et la nue-propriété au moment d'une succession. La plupart des héritiers le découvrent comme ça, du jour au lendemain, sans qu'on leur explique vraiment ce que ça change pour eux.
On va remettre les choses à plat. Qui a le droit de faire quoi, combien vaut chaque part, qui règle les impôts et les travaux, ce que vous pouvez attendre du fameux barème, et surtout comment se débloque une situation quand plus personne ne s'entend. Parce que le vrai problème du démembrement, vous allez voir, il est rarement fiscal.
Usufruit, nue-propriété : qui a vraiment quel droit ?
Partons de la pleine propriété, celle qu'on connaît tous. Être propriétaire d'un bien, ça réunit trois pouvoirs : l'utiliser, en tirer les revenus, et en disposer (le vendre, le donner). Le démembrement coupe ce bloc en deux.
D'un côté, l'usufruitier. Il utilise le bien et il en touche les revenus. En clair ? Il habite la maison, ou il la loue et encaisse les loyers chaque mois. Les clés et l'argent, c'est pour lui.
De l'autre, le nu-propriétaire. Il détient la propriété du bien... sans pouvoir s'en servir. On dit souvent qu'il possède « les murs ». Une image juste, à condition de comprendre qu'il ne peut même pas entrer dans ces murs sans l'accord de l'usufruitier. Il attend. Son droit, c'est le futur : un jour, il récupérera la pleine propriété.
Ce que l'usufruitier ne peut pas faire, en revanche, c'est vendre le bien tout seul, ni en changer la nature (transformer un logement en local commercial, par exemple). Et le nu-propriétaire, lui, ne touche aucun revenu et ne peut rien décider seul non plus. Voilà le piège : deux personnes, un même bien, et chacune tient l'autre.
Démembrement n'est pas indivision
On confond les deux tout le temps. En indivision, plusieurs héritiers ont des droits de même nature sur un bien : chacun en possède une quote-part. Le démembrement, c'est autre chose. Là, les droits sont de natures différentes : l'un jouit, l'autre attend. Et ça change tout quand vient le moment de sortir de la situation. On y revient plus bas.
Pourquoi un démembrement naît si souvent d'une succession
Le scénario revient sans arrêt. Un parent décède, il laisse un conjoint et des enfants. Le conjoint survivant récupère l'usufruit de la succession, les enfants récupèrent la nue-propriété. Maman garde l'usage de la maison jusqu'à la fin de ses jours, les enfants en deviennent propriétaires mais patientent. C'est de loin la première cause de démembrement en France. Si c'est votre situation, un père parti et une mère qui reste, on traite tout le parcours dans notre guide sur la succession du père quand la mère est encore là.
Pourquoi cette répartition ? Parce que la loi protège d'abord le survivant. Quand tous les enfants sont communs au couple, le conjoint a le choix entre l'usufruit de la totalité des biens ou le quart en pleine propriété. La plupart optent pour l'usufruit total : ça permet de rester chez soi et de garder son train de vie. Le détail de ce choix, on l'a creusé dans notre guide sur les droits du conjoint survivant et son option usufruit ou pleine propriété.
Le piège des familles recomposées
Tout bascule dès qu'un enfant n'est pas issu des deux époux. Là, le conjoint survivant perd son option : c'est l'article 757 du Code civil qui le dit. Fini, l'usufruit de la totalité. Il ne lui reste que le quart en pleine propriété. La logique du législateur ? Éviter que les enfants d'un premier lit attendent la mort du beau-parent pour toucher leur part. Sauf que ça crée une indivision entre le conjoint et ces enfants. Et là, les tensions sont quasi garanties.
L'autre grande origine du démembrement, c'est la donation. On peut donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en gardant l'usufruit pour soi : on continue d'habiter ou de louer, et on transmet en douceur. C'est une stratégie classique, qu'on détaille dans l'article sur donner un bien immobilier en s'en réservant l'usufruit. Ici, on reste sur le démembrement qui tombe à la suite d'un décès.
Un mot, quand même, sur la réserve et la quotité disponible. Vos parents ne peuvent pas déshériter leurs enfants : une part du patrimoine leur revient obligatoirement (la réserve héréditaire), et seule la quotité disponible peut être attribuée librement. Pour savoir qui hérite et dans quel ordre, jetez un œil à notre guide sur la dévolution successorale.
Combien vaut l'usufruit ? Le barème fiscal 2026
Voici le point qui surprend tout le monde. La valeur de l'usufruit n'est pas fixe : elle dépend de l'âge de l'usufruitier. Plus il est âgé, moins son usufruit vaut cher (logique, il en profitera moins longtemps), et plus la nue-propriété grimpe en valeur.
Le fisc ne s'embête pas avec des calculs d'espérance de vie au cas par cas. Il applique un barème forfaitaire, fixé par l'article 669 du Code général des impôts. Le voici.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 20 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Prenons une mère de 75 ans qui hérite de l'usufruit. Tranche 71-80 ans : son usufruit vaut 30 % du bien, et la nue-propriété des enfants, 70 %. À 65 ans, le rapport aurait été de 40 / 60. Dix ans d'âge en moins, et la part des enfants fond d'un cran. C'est l'effet un peu pervers du barème : plus le survivant est jeune, plus les héritiers paient cher.
Ce barème, c'est le même depuis la loi de finances de 2004. Il n'a pas bougé d'un point. Donc oui, le barème usufruit 2026 est identique à celui que votre voisin a connu il y a quinze ans. Pratique pour s'y retrouver.
Et l'usufruit à durée fixe ?
Tout ça vaut pour l'usufruit viager, celui qui dure jusqu'au décès. Il existe aussi un usufruit temporaire, accordé pour une durée fixe (souvent sur des placements). Là, le calcul change : l'usufruit vaut 23 % de la valeur du bien par tranche de dix ans, sans tenir compte de l'âge. Une nuance utile à connaître si on vous parle d'un usufruit « sur dix ans » plutôt que « jusqu'au décès ».
Comment se calculent les droits de succession
C'est là que le démembrement devient un atout. Les enfants nus-propriétaires ne paient des droits que sur la valeur de la nue-propriété. Pas sur la pleine valeur du bien. Et l'usufruit du conjoint survivant marié, lui, est totalement exonéré. Le fisc ne taxe donc qu'une fraction du patrimoine.
Reprenons notre famille. Le père décède, il laisse une maison estimée à 250 000 euros, une épouse de 75 ans et deux enfants. La mère prend l'usufruit (30 %, soit 75 000 euros), exonéré. Les deux enfants se partagent la nue-propriété, 70 % du bien, donc 175 000 euros au total. Chacun hérite ainsi de 87 500 euros en nue-propriété.
Or chaque enfant a droit à un abattement de 100 000 euros sur ce qu'il reçoit d'un parent. 87 500 euros, on est en dessous. Zéro droit de succession à payer, donc. Le démembrement vient d'effacer la facture.
Comparez avec une transmission en pleine propriété. Là, chaque enfant aurait reçu 125 000 euros. Après le même abattement de 100 000, il resterait 25 000 euros taxables, soit autour de 3 200 euros de droits par tête. 3 200 contre zéro. Vous voyez le levier.
Et au décès de la mère ? L'usufruit s'éteint. La pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête des enfants. Sans nouvel acte, sans nouveaux droits à payer. Ils deviennent pleins propriétaires de la maison, point final. C'est tout l'intérêt du système : on ne taxe le bien qu'une fois, et seulement en partie.
Le paiement des droits peut attendre
Un levier que peu de gens connaissent : le nu-propriétaire peut demander à différer le paiement de ses droits de succession jusqu'à six mois après le décès de l'usufruitier. Il faut en faire la demande à l'administration fiscale et présenter des garanties suffisantes. Utile quand on hérite de murs sans avoir le moindre liquide sous la main.
Démembrement : qui paie quoi au quotidien ?
Le bien tourne, et il faut bien que quelqu'un règle les factures. La règle générale : l'usufruitier profite, donc l'usufruitier paie le courant. Le nu-propriétaire, lui, assume le gros œuvre.
Côté impôts, d'abord. L'usufruitier occupe ou loue le bien, donc c'est lui qui règle la taxe foncière. S'il loue, les loyers tombent chez lui : il les déclare et il est imposé dessus, pendant que le nu-propriétaire ne voit pas un centime. Même logique pour l'impôt sur la fortune immobilière, avec un piège en prime : l'usufruitier le paie sur la valeur du bien en pleine propriété, pas seulement sur son usufruit. Ça pique.
Reste la question des travaux, celle qui fâche. Le principe, posé par les articles 605 et 606 du Code civil : l'entretien courant pour l'usufruitier, les grosses réparations pour le nu-propriétaire. Concrètement ? La peinture et la chaudière, c'est l'usufruitier. La toiture ou la charpente, c'est le nu-propriétaire, alors même qu'il ne profite de rien. Avec une exception : si la grosse réparation arrive parce que l'usufruitier a laissé le bien se dégrader, c'est à lui de payer.
| Charge | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Oui | Non |
| Revenus locatifs (impôt) | Oui (il les perçoit) | Non |
| Impôt sur la fortune immobilière | Oui, sur la pleine valeur | Non |
| Entretien courant et petites réparations | Oui | Non |
| Grosses réparations (toiture, gros murs, charpente) | Non | Oui |
Peut-on vendre un bien en usufruit et nue-propriété ?
Question piège, parce que la réponse spontanée (« ben oui, c'est à moi ») est fausse. Un bien démembré ne se vend qu'avec l'accord de l'usufruitier ET de tous les nus-propriétaires. Tout le monde signe, ou personne ne vend. Pas de majorité qui s'impose, pas d'exception.
D'où les blocages. Maman ne veut pas quitter la maison où elle a passé quarante ans, c'est compréhensible. Un des enfants vit à l'étranger et se moque de cette vente. Un autre a besoin de cash, tout de suite. Et le bien reste là, figé, parfois pendant des années, pendant que la famille se déchire au téléphone.
Si la vente finit par se faire, le prix se répartit entre chacun selon le barème de l'âge. L'usufruitière de 75 ans touche 30 % du prix, les enfants se partagent les 70 %. Autre possibilité : reporter l'usufruit sur le prix ou sur un nouveau bien acheté avec, pour ne pas casser la transmission déjà engagée. Mais ça, ça se décide ensemble, et de préférence chez le notaire.
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Sortir d'un démembrement bloqué : vos options
Bonne nouvelle, on n'est jamais condamné à rester coincé. Le droit français prévoit plusieurs portes de sortie, à condition de connaître leur existence.
La plus connue, c'est la conversion de l'usufruit. Le conjoint survivant transforme son droit en rente viagère (une somme régulière) ou en capital (un versement unique). Pourquoi le faire ? Parce qu'il récupère de l'argent qui dort, et les enfants récupèrent la pleine propriété d'un coup. Tout ça figure aux articles 759 à 761 du Code civil. À l'amiable, le plus souvent. Et si l'accord coince, le juge peut imposer la conversion en rente, à la demande d'un enfant ou du conjoint.
Autre solution : le rachat. Un nu-propriétaire rachète l'usufruit. Ou l'inverse, l'usufruitier rachète la nue-propriété. Dans les deux cas, la pleine propriété se reconstitue sur une seule tête et le démembrement s'efface. Reste à fixer le prix, et là encore, l'âge de l'usufruitier sert de boussole.
Plus technique, le quasi-usufruit conventionnel. En cas de vente, un acte notarié prévoit que l'usufruitier encaisse tout le prix et peut le dépenser. En échange, le nu-propriétaire détient une créance : la somme lui reviendra plus tard, à l'extinction de l'usufruit. Pratique quand le survivant a besoin de tout l'argent pour vivre. Mais ça s'écrit noir sur blanc, devant notaire.
Et si rien ne marche ? Si le dialogue est carrément rompu ? La médiation successorale règle plus de dossiers qu'on ne croit, souvent mieux qu'un procès. Le juge, lui, reste le dernier recours. Rappelez-vous juste une chose : l'usufruit n'est pas une indivision. La fameuse règle « nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision » ne s'applique donc pas ici. D'où l'intérêt de la conversion, que la loi a prévue exprès pour ces situations.
Anticiper pour ne pas subir le démembrement
La plupart des conflits qu'on vient de décrire ont un point commun : le démembrement est tombé d'un coup, au décès, sans que personne s'y soit préparé. Or quand on anticipe, tout devient plus simple.
Quelques gestes changent la donne. Une donation au dernier vivant élargit les choix du conjoint le moment venu. Penser, aussi, à ce qu'on transmet de son vivant : ça évite de tout faire reposer sur la seule succession. Et le geste le plus bête, le plus efficace ? Ranger ses papiers. Le titre de propriété. L'acte de donation, s'il existe. Le testament. Si vos enfants savent où trouver tout ça, et ce que vous vouliez vraiment, ils s'épargnent des mois de fouille et de soupçons mutuels.
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En résumé
Le démembrement, au fond, c'est un partage du temps. L'usufruitier jouit du bien maintenant, le nu-propriétaire attend son tour, et au décès tout se recolle sans nouvelle taxe. Sur le plan fiscal, le mécanisme est plutôt généreux : on ne taxe qu'une part de la valeur, jamais le tout.
Le vrai risque n'est pas dans le barème. Il est humain. Un bien qu'on ne peut ni vendre ni habiter sans l'accord de tout le monde, ça finit par fabriquer des tensions, surtout dans les familles recomposées. Anticiper change tout : écrire ses volontés, en parler autour de la table un dimanche, et l'essentiel est désamorcé. Pour le reste (les actes notariés et la vente d'un bien), le notaire reste votre interlocuteur. Cet article éclaire le chemin. Il ne remplace pas son conseil.
Vos questions sur l'usufruit et la nue-propriété en succession
L'usufruitier utilise le bien et en perçoit les revenus : il l'habite ou il le loue et encaisse les loyers. Le nu-propriétaire détient la propriété, mais il ne peut ni l'occuper ni le vendre seul. Les deux droits réunis forment la pleine propriété. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans avoir de droits de succession à payer sur cette part d'usufruit qui s'éteint.
Le nu-propriétaire, et uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier, d'après le barème de l'article 669 du Code général des impôts. L'usufruit recueilli par le conjoint survivant marié, lui, échappe totalement aux droits de succession. C'est ce double effet qui rend le démembrement intéressant fiscalement : on taxe une fraction de la valeur, jamais la totalité.
Pas tout seul. Habiter le logement et le louer relèvent de l'usufruitier. Et pour vendre, il faut l'accord de l'usufruitier ET de tous les nus-propriétaires : personne ne décide dans son coin. Tant que l'usufruit existe, le nu-propriétaire possède le bien sur le papier sans pouvoir s'en servir ni l'aliéner librement. C'est la source de la plupart des blocages familiaux.
Il s'éteint, automatiquement. La pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire, sans nouvelle formalité et sans droits de succession à régler sur la part d'usufruit. Concrètement, l'enfant qui était nu-propriétaire de la maison en devient plein propriétaire au second décès, sans repasser à la caisse du fisc. C'est l'avantage central du mécanisme.
On applique le barème de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour du décès. Exemples : 40 % pour un usufruitier de 61 à 70 ans, 30 % de 71 à 80 ans, 20 % de 81 à 90 ans. La nue-propriété vaut le complément (60 %, 70 %, 80 %). Ce barème n'a pas bougé depuis 2004 et reste celui qui s'applique en 2026.
Oui, plusieurs portes de sortie existent. La conversion de l'usufruit en rente viagère ou en capital (articles 759 à 761 du Code civil), le rachat de la nue-propriété par l'usufruitier ou l'inverse, ou un quasi-usufruit prévu par acte notarié sur le prix de vente. La plupart supposent un accord entre les parties. À défaut, le juge peut être saisi, en particulier pour transformer l'usufruit du conjoint en rente.
Pour les actes, oui : règlement de la succession, donation, conversion d'usufruit, vente d'un immeuble démembré passent par le notaire. Mais on peut préparer le terrain en amont. Centraliser les titres de propriété, les actes de donation et le testament, clarifier ses volontés et en parler en famille évite l'essentiel des blocages qui pourrissent les successions démembrées.